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北京英淇拆迁律师团解读:江苏省征补条例若干问题的通知

发布时间:2018-01-08 15:37:22.0


在面临征收时,很多被征收人都会对政策有些疑惑,根据北京英淇律师事务所近日接到过的咨询,为您解析关于印发江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题规定的通知,便于您更好理解当地的政策,争取合理的补偿。(由于江苏各地都出台国有土地上房屋征收与补偿办法,请被征收人自行查询各地政策,为了方便阅读,只读红字即可

  

省政府关于印发江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题规定的通知
苏政发〔2011〕91号  2011年7月8日

各市、县(市、区)人民政府,省各委办厅局,省各直属单位:
现将《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定

 

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,制定本规定。

第二条 本规定适用于依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收的项目。

第三条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的设区的市、县(市、区)人民政府应当优先给予住房保障。

第四条 被征收人仅有一处住房且可能获得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的,应当按照征收补偿最低标准给予补偿。征收补偿最低标准由设区的市人民政府参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积和当地经济适用房价值等因素确定。

律师解析:根据《建筑设计规范》5.1.2 套型的使用面积应符合下列规定:一类居住使用面积不能低于34平米。值得注意的是,34平米为不包含阳台的使用面积,换算成建筑见面,则一般为40平米左右,这也是为什么各地的征收补偿政策,一般都是“低于40平米的,按照40平米给予房屋产权安置”。

另外,本条款当地经济适用房价值等因素确定 ”,也就是说上述并非一定按照上述条款进行补偿,还要结合当地经适房等其他因素综合考量。

第五条 被征收人获得征收补偿后仍符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的,由设区的市、县(市、区)人民政府给予优先保障。申请廉租住房租赁补贴的,由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的,其保障次序列同期申请的非被征收人之前。

第六条 对被征收人提供保障性住房的次序,按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。

第七条 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

第八条 承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构不得与房屋征收当事人有利害关系,不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
设区的市、县(市、区)人民政府房屋征收部门(以下称房屋征收部门)应当定期向社会公布从事房屋征收评估、具有相应资质的房地产价格评估机构及其信用情况,并适时更新。
 

律师解析:第七条与第八条中明确说明了评估公司必须具备相应的资质,而评估公司的资质是分为一、二、三级,不同的级别所能评估的范围、公司注册资本、评估师的数量都有所不同。第八条的规定较“征补条例”更为细化。特别注意的是若评估公司符合资质而进行了评估,根据北京英淇律师事务所曾代理过的案例,若是出具了评估报告则是可以推翻的,
       

第九条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;被征收人在规定时间内协商不成的,房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等方式确定。
房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。


第十条 确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序:

(一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息;

(二)具有相应资质的房地产价格评估机构报名;

(三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单;

(四)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知房屋征收部门;

(五)被征收人在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时,超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的,为多数决定;不足50%的,采取摇号、抽签等方式确定;

(六)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。
通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果,应当经过公证机构依法公证。

律师解析:根据“征补条例”第二十条的规定,只是粗略的说明,评估机构该如何选择,而“若干问题”中的规定则更为细化,北京英淇律师事务所曾代理过的一个案件,就是据此推翻了征收补偿决定。
       

第十一条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

律师解析:对于此条规定的理解,应先协商,协商不成后再评估,那么,现实中,多为没有协商直接走入评估程序,这无疑是违反了法律法规的程序,而却因证据难以搜集,导致很多被征收人只能吃哑巴亏。

第十二条 停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。

停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

第十三条 房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算;不满3年的,按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况,以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由设区的市、县(市、区)人民政府规定。

被征收人选择货币补偿的,停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间;被征收人选择产权调换的,停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止;被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的,使用周转房屋的时间相应扣减。

律师解析:第十二条和第十三条与《征补条例》的第二十三条相比,将参考因素更加细化,但也存在一些问题,譬如:“平均效益的计算应结合纳税情况”,而某些中小微企业免税的情况,该如何处理并没有明文规定,而是将此计算的权利下放到个地方市县政府,因此,无法避免一刀切的认定结果出现;其次,停产停业的期限计算起始点为“实际搬迁日”,即搬离日开始计算,那么,企业因征收造成停产时,则未必是实际搬迁日,大多数企业在征收过程中就已经无法投入生产,因为实际条件已对生产造成了很大的影响,还不包括“其他因素”,譬如:”责令整顿、停止生产“等手段行政处罚,而这些情形并不是特殊情况,已经较为常见,且在大多在征收开始之时就已经存在此类情况,甚至有的在征收之前就开始了。

第十四条 给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件:

(一)具有土地、房屋权属证明,或者经设区的市、县(市)人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑;

(二)被征收房屋作为生产经营场所的,经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件;

(三)因房屋被征收造成停产停业损失的;

法律、法规和省人民政府另有规定的,从其规定。

第十五条 被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的,征收时不给予停产停业损失补偿;擅自改变非住宅房屋用途的,按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房,并取得工商营业执照、持续营业1年以上的,可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县(市、区)人民政府结合本地实际确定。

第十六条 使用被征收房屋所从事的生产经营活动不符合国家、省产业政策,房屋征收后不允许恢复原生产经营活动的,按照国家、省产业政策调整相关规定执行。

律师解析:一些特许经营行业很有可能因为企业选址、审批等行业政策调整而导致无法恢复生产经营活动,此时,对于此类企业的征收补偿一般为一次性给予补偿,包括但不限于:特许经营权、停产停业损失等,值得注意的是因为每个企业经营情况有所不同,而各地在处理时大多采取”一刀切或无补偿“的方式进行处理,所以,您遇到此类问题时,最好咨询专业征收拆迁律师。

第十七条 伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的,应当依法予以追缴,并追究相应的法律责任。

第十八条 省住房城乡建设厅应当会同有关部门加强对国有土地上房屋征收与补偿实施工作的指导。

第十九条 房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位及其工作人员的管理。

第二十条 从事房屋征收工作的人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、规章等规定和其他业务知识,并经培训考核合格。省住房城乡建设厅和房屋征收部门应当定期对从事房屋征收工作的人员进行教育培训。

第二十一条 本规定自发布之日起施行。

北京英淇律师事务所提示

根据对上述政策的解读不难发现,还有很多情形并未包括其中,属于“空白区”。现实中,恰恰因此会造成各个地方对于“空白区”的政策制定较为随意,造成诸多纠纷的出现,若您也遇到相关问题,咨询专业征收律师为您答疑解惑为宜。


 

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