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拆迁时,承租期限已满,承租人能否获取征收拆迁补偿?

发布时间:2018-02-07 14:27:03.0


  租赁商铺经营时,很多承租人都会碰到出租人知道房屋征收/拆迁的消息后,不与承租人续签合同,意图想让承租人无法获得补偿的情形,此时,因承租人的长期经营,搬走后会导致利益受损,与出租人会产生很大的矛盾,甚至,可能会以“房屋租赁合同届满而对簿公堂”,那么,承租人该如何争取补偿呢?在此,北京英淇律师事务所根据真实案例为您解析,仅供参考!


 商铺合同到期后继续经营,理应给予补偿!.jpg


  基本‍案情

  李某在04年看中了一处商铺,经过中介的撮合,李某很快与房东签订了租赁合同,李某按照租赁合同的条款,一直积极的履行合同规定的义务,特别是按时交纳租金等义务。

  2014年,因李某租赁的商铺属于老城区,该地为了推动棚户区改造建设,遂将该商铺所在区域纳入了“棚改”项目中,而在此之前,房东就已经告知李某,此处商铺不再签订合同,于每月1日缴纳租金即可。

  2015年初,征收办找到了房东协商补偿事宜的同时,李某也接到了房东的通知,要求马上腾空商铺,此时,李某比较纠结,从合同的角度而言,李某自2014年没有续签合同,且租金也是一个月一缴,而在此地细心经营的10年,为自己招揽了很多老顾客,突然搬离,对自己的生意会造成十分大的影响,所以,李某决定先与房东谈谈。

  经过与房东的协商后,得到的结果却是房东以合同期限届满为由,态度十分强硬,只能马上搬离,没有任何商量的余地。无奈之下,李某找到了北京英淇律师事务所寻求帮助。


  办案掠影

  北京英淇律师事务所宣继璇律师接到了李先生,根据李先生的描述,宣继璇律师为李先生分析其焦点问题,即未续签合同,是否就无法获取征收/拆迁补偿。首先,李先生虽然未续签租赁合同,但却一直按时履行给予租金的义务;其次,原租赁合同并未对征收/拆迁等情形做出约定;最后,李先生确实因此次征收/拆迁遭受了损失,是应该获得补偿的。

  宣继璇律师根据《合同法》第二百三十六条的规定,“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》等规定中,都说明承租人是有权获得征收补偿,包含搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、装修装潢损失补偿费等等……

  听完宣继璇律师的分析,李先生决定委托北京英淇律师事务所帮助维权。

  签订委托代理合同后,宣继璇律师先对原租赁合同、租金转账记录等和合同有效相关的证据进行了搜集,与此同时,也展开了整个征收项目的调查工作,经过向有关部门发送律师函及政府信息公开后,征收方再次联系了李先生,询问补偿要求,李先生也按照宣继璇律师的嘱咐,构建了一次三方的谈判会议。

  随后,宣继璇律师与李先生充分沟通后,制定了协商谈判计划。与此同时,宣继璇律师一直在作房东的工作,说明其合同有效性及征收相关法律法规,且此事“属于合则两利,分则两败”的事实,即李先生拿到征收补偿的同时,也证实了出租人的经营损失……

  在谈判当日,征收方根据我方提供的经营证据、房屋租赁证据等,征收方答应按照法律规定,向李先生支付征收补偿款中的部分搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、装修装潢损失补偿费等等,当场与李先生签订了补偿安置协议……


  英淇征收拆迁律师提示

  回顾本案,若只是对租赁合同的效力作出准备,不会达到达到此种效果。正是宣继璇律师对征收项目展开了信息公开工作,发现该项目存在土地征收程序违法,且将房东的“合同效力”念头打消,“合则两利”的形式说明后,又将征收方拉入到谈判桌上,才能顺利的解决此事。

  在合同有效期届满后,特别是承租期限较长的情况,房东和承租人出于一种信任,不再以续签合同的形式约定双方的权利和义务,而是以口头形式或者按期支付租金的行为继续履行“租赁合同”,往往遇到拆迁时,因拆迁利益分配问题会滋生诸多矛盾。若您也存在此种情况,一定要多加防范,避免日后让自己的利益遭受损失。


  为民维权,英淇鼎力

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