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北京拆迁律师:“扬州拆违事件”中的这几点疑问必须搞清楚!

发布时间:2018-10-24 16:51:52.0


针对扬州“违建户驾轿车冲撞房屋拆除人员和群众事件”,10月15日下午,扬州生态科技新城管委会发布通报称,被拆除房屋系侵占小运河河道的违章建筑物。

肇事者的妻子王女士告诉记者,“被拆除的房子是依据土地证建的,没有超过土地证划定的范围一寸”。王女士补充,去年扬州杭集镇委托海天拆迁公司谈判拆迁补偿,当时并未说房子是违建的。拆迁公司只提供7160元/平米的补偿价格远低于周围拆迁标准,因此双方没有达成拆迁协议。由于拆迁条件还未商量好,拆迁合同也没有签,发生强拆后她和丈夫韦某进行阻止,但很快遭到二三十人的围攻,逼着她和丈夫韦某签订拆迁合同。终而导致悲剧的发生。

 

在此次事件中的几点疑问必须搞清楚!拆迁时的补偿标准是根据什么来确定的?如何判断补偿合不合理呢?谁有权强拆房屋?拆除违法建筑要走哪些程序?北京英淇律师事务所为您解答!

一、拆迁时的补偿标准是根据什么来确定的?如何判断补偿合不合理呢?

针对拆迁我国并没有统一的具体补偿标准,不是法律不想规定房屋每平方米应该补偿多少钱,而是情况太复杂很难统一确定拆迁补偿标准,如果非要让法律确定具体标准,可能结果带来的是更多的纠纷,更大的不合理。具体拆迁补偿都是由地方市、县级人民政府或有关部门制定的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。针对集体土地上的房屋拆迁,虽然没有一部统一适用的规定,但在实际拆迁的过程中,是可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》的。

房屋征收补偿可从几个方面着手:区位、面积、用途、周边设施、交通等因素,类似于房屋交易,且法律法规也是参照市场比较法,计算被征收房屋的价值,给予被征收人一个合理的补偿价格。

征收拆迁中,补偿不合理的情况比比皆是,原因一是评估程序存在问题,评估方作为拆迁方的受托人,不会公开公平公正,二是征收方及评估方会利用各种方法诱导、逼迫拆迁户签订协议。

北京英淇律师事务所提醒拆迁户在遇到此种情况时,切莫慌乱,首先要保留好己方有利的证据,其次,对评估程序及补偿标准等问题提出相应的质疑,最后,咨询专业征收拆迁律师,减少风险,进而减少损失。

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二、哪些部门可以实施强拆?

“以拆违代拆迁”是征收拆迁中最为常见的房屋拆除方式。用这种方式可以节约补偿成本,还能提高拆迁效率,是拆迁方最喜欢用的招数。那么哪些部门可以实施强拆?

(一)对于违法建筑物、构筑物和设施县级以上地方人民政府责成有关部门或者乡、镇人民政府可以依法组织强拆;

(二)对于作出国有土地上房屋征收补偿决定的市、县级人民政府,经人民法院裁定准予组织强拆;

(三)依据《行政强制法》第三十四条“行政机关依法作出行政决定后,当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的,具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。”

(四)对于违法建筑物、构筑物和设施、在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、已作出征收补偿决定国有土地上的房屋经过司法诉讼,已产生法律效力的裁判文书,有管辖权的人民法院可以依法组织强拆。

除以上机关外,其他任何单位和个人都无权实施房屋强拆。

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三、拆除违法建筑要走哪些程序?

第一步,立案

立案就是执法部门对于发现或接到投诉、举报等事实或者材料后,认为有违法事实发生或存在并需要追究法律责任时,决定把它作为行政案件进行查处的一种活动。这个程序中要注意哪些行政机关有权立案查处违章建筑:

一是规划局或者规划委员会。这是法定部门,城市里的违章建筑由它来管。

二是城市管理综合行政执法局。也就是大名鼎鼎的城管,城管有没有权利来管违章建筑,主要看它是否得到省级政府的授权,比如北京,城管部门是得到北京市政府的授权的,所以那个有名的人济山庄的违章建筑就是城管要求限期自行拆除的。

三是乡、镇人民政府。它的执法范围是乡、村庄规划区范围内,简单讲就是在农村的违章建筑由它来管。

除了上述部门,其他部门都没有权利查处违章建筑。实践中有国土局或者国土所、住房和城乡局、房管局等来查处违章建筑的,这是错误的。

第二步,调查程序

在调查中,应当注意以下几点:

第一、调查人员不得少于2个人。

第二、调查人员要主动出示执法证件。有两个作用:一是调查人员必须具备执法资格;二是防止没有执法资格的人冒充执法人员进行执法活动。在实践中,很多地方得执法人员在调查时往往是不出示执法证件的。面对这种情形,建议被处罚的人可以主动要求他们出示证件,并记录下他们证件上的相关信息(比较重要的信息有姓名、编号等),这样方便日后维权。

第三,在被询问以及在签署笔录时要谨慎。一是不要害怕,绝大部分拆迁户一见到政府人员询问或是调查就吓个半死,这是十分要不得的,因为在恐惧和害怕中往往会出错。二是不该说的不要说,实践中有些执法人员会用威逼利诱的手段让你说一些方便他们调查的话,比如如果你不老实交代会从严处理等等。三是在笔录上签字要小心谨慎。在行政执法中,常见的笔录有《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》《调查笔录》,执法人员让你签字时,你一定要看清笔录上的内容,如果发现内容与你说的或者与事实不符时,一定要求他们修改,执法人员嫌麻烦不愿意修改的话,建议你就不要签字。如果你确认笔录没有问题你要签字的话,要注意:一是笔录如果是几页纸的话,你一定要每页都要签字;二是在最后签字的时候一定要顶着笔录的内容签字不要留太大的空间,以防止他们事后背着你再添加内容;三是不要忘了写上日期。

第三步,决定程序

第一、告知,听取陈述、申辩

这个主要是保证被处罚人的知情权、陈述权、申辩权。执法人员在作出处罚决定前,一般会书面告知被处罚人行政处罚的事实、理由和依据。被处罚人有权陈述、申辩,如果执法人员拒绝听取当事人的陈述、申辩,行政处罚决定不能成立。

第二,听证

听证是指行政机关实施行政处罚过程中,在作出决定前,由非本案调查人员主持,听取调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议与法律依据,并听取当事人的陈述、举证、质证和申辩及意见的程序活动。《行政处罚法》第四十二条规定,行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前,应当告知当事人有要求举行听证的权利;当事人要求听证的,行政机关应当组织听证。当事人不承担行政机关组织听证的费用。

对于听证程序,建议被处罚人还是要重视一下不要错过这个程序。错过这个程序,虽然可以在这之后的比如行政复议、行政诉讼程序中得到救济。但我建议你还是不要错过听证。

第四步,处罚决定书的送达和执行

执法机关如果决定要进行处罚,会作出并向被处罚人送达《行政处罚决定书》。


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