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你知道拆迁补偿“少”在哪里了吗?北京拆迁律师为你揭秘

发布时间:2019-01-10 09:50:09.0


拆迁涉及问题非常复杂,需要了解方方面面的法律规定,但拆迁户一般是第一次接触到拆迁,拿到补偿方案后都只是感觉补偿低、不合理,但是又不知道是哪里不合理,究竟拆迁补偿在哪些地方减少了?北京英淇律师事务所为您总结。 

房屋拆迁补偿少,究竟“少”在哪里了_.jpg

一、房屋征收决定与征收补偿方案要公开

1、房屋征收决定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定,在进行房屋或土地征收行为之前,必须发布征收决定公告。公告内容要具体明确征收原因、征收目的、征收期限、征收单位以及征收范围等,以确保被征收人的知情权和相关的诉讼权利。房屋征收决定一般应当包括(一)征收目的;(二)征收范围;(三)征收部门;(四)征收实施单位;(五)征收补偿方案;(六)签约期限;(七)行政复议、行政诉讼权利和期限;(八)其他事项。

房屋征收决定公告应由市、县级人民政府发布,一般应当在征收范围内进行张贴,同时也可在征收范围周围较为醒目、便于查看的地点张贴,同时还可通过报纸、电视、网络等新闻媒体发布。如果政府部门不依法进行公告,被征收人可以拒绝在补偿协议上签字。

2、征收补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条等规定,市、县级人民政府必须依法对征收补偿方案征求民意,并且征求公众意见的期限不得少于30天。在征求公众意见期限结束后,政府同时应当将征求意见的情况及根据民意修改后情况及时公布出去。

然而很多拆迁方并没有提前公开征求公众意见,而是在公布征收决定之时就已确定征收补偿方案。这样被拆迁人对于拆迁补偿的不满就会转化为与拆迁方的矛盾。当矛盾越积越深,无法化解时,可能上升到“强拆”、“误拆”。 

二、无证房屋=违建不补偿?

在农村征迁中常见的是拆迁方直接就认定无证房屋是违建无拆迁补偿,完全不经有权部门的法定程序。被拆迁人往往被“违建不补偿”吓到就签字拆房了。如果您在现实中也遇到“无证”被认定为违建或不予补偿,不要惊慌,更不要讳疾忌医,第一时间与专业拆迁律师取得联系,看一看是否有机会争取正常的补偿,面对违法强拆切莫错过时机,避免不必要的损失发生。

无证房拆迁补偿可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。

1.严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建,对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。

2.房屋建造的时候是合法的,但没有合法产权证明,是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的,且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住,应当得到合法补偿安置。

至于应该补偿多少,每个地方的拆迁补偿标准是不一样的,政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定,也可向当地土地部门咨询。如果有异议,可以申请行政裁决。 

三、评估报告上的补偿数额为什么那么低?

评估机构的确定方式基本上有三种,由政府指定的机构进行评估;由开发商和被征收人协商决定评估机构;由开发商自己指定的评估机构。由于政府指定或者是开发商指定的评估机构中很有可能会有暗箱操作的情况,或者是之间存在着某种的利益关系,导致很多的被征收人的对于这些评估机构有很大的不信任。

为什么评估报告上的补偿数额那么低?北京英淇律师认为有以下三个原因:

1、评估公司不独立

但是在拆迁时,拆迁方想方设法压低补偿标准来降低拆迁成本,主导拆迁工作的其实都是政府,评估机构大多会受到干预。如何干预呢?首先,实践中,评估公司基本都是由政府部门在本辖区范围内指定的;其次,评估公司承揽拆迁评估业务很大程度上取决于政府给不给它做。在这样的情况下,评估公司能依法独立的对你的房屋进行客观公正的评估吗?

按照法律规定,评估公司由拆迁户来协商确定,但评估费由拆迁方承担,在这种情况下,评估公司当然会向着拆迁方。即使评估费用即使由拆迁户来承担,评估公司也会受到上述的干预,不能独立客观公正的对你的房屋进行评估。

2、评估人员不专业

但在实践中,有些地方的评估师纯粹是滥竽充数,评估过程中出现很多错误。比如按照法律规定,对房屋进行评估评估师必须要到被评估的房屋实地进行勘察测量,并进行拍照录像,但很多委托拆迁户经常向我们反应,说评估人员根本就没有来实地勘察测量,或者来了也仅是简单的看一下就走了,随后没过多长时间评估报告就出来了。还有的拆迁户收到的评估报告就是一个统计表,一份包含完整法定内容的评估报告一个统计表怎么能够涵盖的了呢?甚至评估报告上都没有评估师的签字,这样的评估报告如何能准确的评估出房屋价格?

3、拆迁户看不懂评估报告

评估报告是一个专业性比较强的法律文件,如果你没有一定的房地产和法律方面的知识,你基本是看不懂补偿数额是如何计算出来的,更看不懂计算的方式是否合法?你能够看懂的也就只有那个补偿数额。拆迁户一般是自己房屋遇到拆迁时才第一次接触到评估报告,虽然觉得评估报告上的补偿数额不靠谱,但又说不出评估报错在什么地方。

在征收过程中,如果遇到了评估不合理的事情,不能吃了这个亏,要用法律的手段来维护自己的切身利益,遇到自己不能解决的问题,可以向北京英淇拆迁律师团寻求帮助!

为民维权,英淇鼎力

免费咨询热线:010-53519888


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