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非本村人员购买农村房屋被诉合同无效,该如何争取拆迁补偿吗?

发布时间:2017-09-15 18:14:12.0


近些年来,关于非本村人员购买宅基地上房屋后,被村民起诉合同无效的纠纷越来越多,这类案件中,主要有以下几个焦点问题,买卖合同是否一定无效、如果无效拆迁补偿的归属,买受人可主张哪些损失等等,在此,北京英淇律师事务所结合案件为您解析,仅供参考!


英淇:非本村人员购买农村房屋被诉合同无效,该如何争取拆迁补偿?3.jpg

基本案情


1996年,李先生从外地来到北京顺义,做些小生意。再与朋友聊天中得知,顺义的某村有房屋出售且比较便宜,因此,就有了买一套农村宅基地上房屋的想法。经过多方打听,找到了正在出售宅基地房屋的王先生,经过讨价还价,最终以25000的价格购买了王先生的老宅子,并于1997年10月签订“房屋转让协议”。


李先生搬到宅基地的房屋后,经过多年的翻建及改建,将原来的3间房变成了拥有13间房的大宅院,并在院子中种上了名贵的树木、花草,购置躺椅等物品,此时,原本平常的宅院已变成鸟语花香的庭院。


直到2014年,该区域以“腾退”为名进行拆迁,每家都可以获得巨大的拆迁补偿款及安置房,李先生一家很高兴,等着去签订腾退补偿协议。没想拆迁人员还没上门,多年不见的王先生上门找到了李先生说,“当初你是城里人,现在还是城里人,咱们订立的合同无效,我把钱还给您,再给你50万的损失补偿,你把房屋还给我”。明眼人都看的出来,王先生的目的就是为了争取房屋拆迁补偿,且听说王先生正在尝试与腾退办协商补偿价格。


不久后,李先生接到了法院的传票,王先生起诉至顺义法院要求判决该房屋买卖合同无效。李先生之前咨询几家律师所,都给判了死刑,告知房屋转让协议无效,后经人介绍找到北京英淇律师事务所,需求帮助。


案件经过


英淇征收拆迁律师团经过与李先生的沟通,发现李先生的购房时间是1997年,且购房时“房屋转让协议”也经过村委会的盖章,甚至村委会还收取了部分管理费。


英淇律师团队夏广域律师结合李先生的情况,给予初步的分析方案:


1、房屋买卖合同是1997年签订,当时适用的《土地管理法》还是1988年版本,其中并没有禁止城镇人购买农村房屋,相反还有规定,“有的城镇人可以购买农村房屋”,而且在1999年才有相关政策规定城市人不可以购买农村房屋,因此李先生的房屋买卖合同按照当时法律规定并没有违法,法院未必判决无效;


2、假设买卖合同判决无效了,拆迁款及安置房李先生按照现行判决,也是应该占7成利益的。


听完夏律师的分析后,李先生当场决定委托夏广域律师处理此案。接收委托后,英淇征收拆迁律师团多次奔波于相关土地部门、建委及当地村委会之间,寻找当时的人证、物证;其次,根据以往审理的案件结果召开模拟开庭,并制作了该案件的法律汇编等工作。


庭审中,由于合同于1997年5月3日签订,因此英淇律师团依据《中华人民共和国土地管理法》(1988年版本)第38条,第41条、《中华人民共和国国有土地管理法实施条例》(1999年实施,1999年废止)第26条;《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(1984年8月30日)第60条、64条之规定,城镇非农业户口居民建住宅及买卖房屋时享有使用宅基地的权利,主张合同有效抗辩;此外,还向法庭提交了当时村委会收取管理费的收据,结合该村房产登记自1990年后就没有新的登记等等,在法律法规适用正确、证据十分充分及尊重事实的情况下,法院判决房屋买卖合同有效。李先生也因此独享了拆迁的利益,成功阻止了王某想瓜分拆迁利益的想法。


英淇征收拆迁律师团提示


回顾本案,任何案件不能上来就判“死刑”。由于法律的更迭,对案件的分析是要结合签订合同或者事件发生年代的法律后,才能根据各种法律关系,给予当事人负责的解答。


在此,英淇征收拆迁律师团提示,此类纠纷维权的基础是证据掌握的多与少,所以,城里人购买农村宅基地上的房屋,要留好买卖合同,打款凭证,村委会,乡镇政府及其他机构给予手续、文件等等。


若因拆迁导致出卖方想主张房屋买卖合同无效,则要尽快咨询专业征收拆迁律师,若合同判决有效最好,无效也可以主张7成的拆迁利益,所以,城里人购买宅基地房屋,在遇到拆迁时是一定能获得赔偿的。

 

为民维权,英淇鼎力

免费咨询热线:010-53519888



 


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